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Jurisprudência, pergunta JUR-02 Faz o que foi pedido

Como o TJSP vem decidindo sobre atraso na entrega de imóvel na planta?

O que a resposta certa precisa trazer

  • •Traz acórdãos recentes do TJSP com câmara, relator, data e link
  • •Conecta aos Temas 970 e 971/STJ (cláusula penal moratória)
  • •Cita a Súmula 543/STJ sobre a restituição na resolução

Resumo das notas

0 de 9 cumpriram todos os itens da rubrica; nenhuma falha grave.

  1. Fidelia Aprofundado 89
  2. Fidelia Rápido 80
  3. JusRatio MCP 78
  4. ChatGPT 73
  5. Jusfy 71
  6. MinutaIA 64
  7. Fidelia MCP 64
  8. Claude 62
  9. Jus IA 56
  1. 1 Fidelia Aprofundado web 89 A resposta mais completa: acórdãos de setembro de 2026, os temas do STJ e a Súmula 543. Só falta o relator. 2 de 3 itens 61 confere, 1 fora da conferência 54 fontes 3 min 10 s

    Nos acórdãos de setembro de 2026 que a base do TJSP devolveu, o tribunal aplica, de forma reiterada em várias Câmaras de Direito Privado, o quadro do STJ sobre atraso na entrega de imóvel na planta, com alguns pontos em que a própria corte paulista ainda oscila (percentual dos lucros cessantes e dano moral).

    Marco legal (contratos posteriores à Lei do Distrato)

    A Lei nº 13.786/2018, art. 2º inseriu o art. 43-A na Lei de Incorporações. Pelo art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, se pactuado de forma clara e destacada, a entrega em até 180 dias corridos da data prevista para conclusão não autoriza resolução nem penalidade contra o incorporador. Ultrapassado esse prazo, sem culpa do adquirente:

    • o comprador pode resolver o contrato, com devolução da integralidade do que pagou e da multa, em até 60 dias corridos; ou
    • se permanecer no negócio, faz jus, na entrega, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, pro rata die;
    • essas duas sanções não se cumulam.

    O inadimplemento responde também por perdas e danos, juros e correção, nos termos do Código Civil, art. 389 e do art. 402. A parte lesada escolhe entre resolução e cumprimento, em qualquer caso com perdas e danos (Código Civil, art. 475). Cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada é nula (CDC, art. 51, IV).

    O STJ, ao julgar os Temas 970 e 971, registrou que a Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos anteriores a ela (Informativo de Jurisprudência do STJ n. 651 (REsp 1.498.484-DF)).

    O que o STJ já firmou (e o TJSP vem repetindo)

    Tema Situação Tese (verbatim)
    STJ, Tema 970, REsp 1635428 firme “A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
    STJ, Tema 971, REsp 1614721 firme “No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
    STJ, Tema 996, REsp 1729593 firme Recorte Minha Casa, Minha Vida (faixas 1, 1,5, 2 e 3): prazo certo de entrega, não atrelado ao financiamento; prejuízo presumido (aluguel de imóvel semelhante até a posse); ilícitos juros de obra após o prazo (com tolerância); indexador setorial do saldo devedor cede ao IPCA, salvo se este for mais gravoso.

    Também firmes, em temas conexos: responsabilidade do corretor, em regra, não se estende ao atraso da construtora (STJ, Tema 1173, REsp 2008542); prescrição decenal da repetição de corretagem quando a resolução se funda no atraso (STJ, Tema 1099, REsp 1897867).

    Na resolução por culpa da construtora, a restituição das parcelas é imediata e integral (Súmula 543 do STJ). A Quarta Turma do STJ, em linha posterior, distinguiu: se o comprador resolve o contrato, os lucros cessantes não se presumem (interesse negativo); a presunção de aluguéis vale quando se pede o cumprimento com indenização pela mora (Informativo de Jurisprudência do STJ n. 800 (AgInt no REsp 1.881.482-SP)). Informativo é notícia de julgamento; para peça, confira o inteiro teor.

    O STF negou repercussão geral ao dano moral pelo atraso: a questão é infraconstitucional (STF, Tema 869 de Repercussão Geral (ARE 927467)). Isso não é tese de mérito.

    Não usei como vigente as Controvérsias 203, 292, 414 e 455 do STJ (situação superada/cancelada).

    Como o TJSP vem aplicando isso

    A busca no TJSP não filtra data na origem; a primeira página veio por relevância e, nesta consulta, concentrada em julgados de setembro de 2026. Não é amostra estatística de todo o acervo.

    1. Mora e prazo de 180 dias. A mora só se conta depois do prazo contratual acrescido da tolerância expressa. Entrega dentro desse conjunto: lucros cessantes e dano moral indevidos (TJSP, Apelação Cível 1010130-92.2024.8.26.0292, 5ª Câmara de Direito Privado, 16/09/2026). Entrega depois da tolerância: mora configurada (TJSP, Apelação Cível 1003188-39.2025.8.26.0347, 4ª Câmara, 25/09/2026).

    Cláusula de prorrogação genérica (fortuito/força maior sem prazo certo) foi invalidada, com fundamento no CDC, no Tema 996 e na Súmula 164 do TJSP, citada na ementa; o prazo de entrega não pode ficar atrelado ao financiamento (TJSP, Apelação Cível 1040906-15.2024.8.26.0506, 3ª Câmara, 17/09/2026). Dois períodos de 180 dias no mesmo contrato podem ter funções distintas (um para início da contagem da obra, outro de tolerância) e não se somam automaticamente como “360 dias de folga” (TJSP, Apelação Cível 1005039-83.2024.8.26.0045, 38ª Câmara, 17/09/2026).

    O texto oficial das Súmulas 161, 162 e 164 do TJSP não veio na consulta aos portais de súmulas. A 5ª Câmara reproduziu a Súmula 162 nestes termos: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio” (TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576). A 38ª Câmara invocou a Súmula 161 para recusar escassez de mão de obra como fortuito (TJSP, Apelação Cível 1005039-83.2024.8.26.0045).

    2. Lucros cessantes (quando se pede o cumprimento). Nos acórdãos devolvidos, prevalece a presunção de prejuízo pela privação do uso, inclusive em unidade de investimento/hotelaria. O percentual mais repetido nesta página foi 0,5% ao mês sobre o valor (atualizado) do contrato (3ª, 4ª e 38ª Câmaras). A 5ª Câmara, no mesmo mês, manteve 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576). Há, portanto, variação de critério entre órgãos, além da base legal do art. 43-A, § 2º (1% do valor pago à incorporadora), que não se confunde com percentual sobre o preço do contrato.

    3. Cláusula penal × lucros cessantes. A 5ª Câmara afastou a cumulação, por bis in idem, alinhada ao Tema 970, e manteve só a multa contratual, com dano moral (TJSP, Apelação Cível 1016453-43.2024.8.26.0477, 16/09/2026).

    4. Juros de obra, IPTU e prazo certo. A 4ª Câmara manteve ressarcimento de juros de obra no atraso e lucros cessantes de 0,5%, e afirmou que o prazo de entrega deve constar de modo expresso e claro; a ementa cita “Súmula 966 do STJ”, verbo que não localizei no acervo oficial de súmulas do STJ consultado nesta conversa (TJSP, Apelação Cível 1034534-86.2025.8.26.0224). Encargos até a imissão na posse (IPTU e juros de obra) foram atribuídos à incorporadora (TJSP, Apelação Cível 1003188-39.2025.8.26.0347).

    5. Fortuito, pandemia e personalização. Pandemia, personalização da unidade e dificuldades “típicas” da construção, sem prova concreta de nexo, não afastaram a mora (TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576; TJSP, Apelação Cível 1015897-38.2023.8.26.0554, 35ª Câmara, 23/09/2026).

    6. Dano moral — há divergência. Não é automático. A 3ª Câmara recusou indenização no mero inadimplemento, sem circunstância excepcional (TJSP, Apelação Cível 1040906-15.2024.8.26.0506); a 35ª Câmara também afastou o dano moral, mesmo com atraso (TJSP, Apelação Cível 1015897-38.2023.8.26.0554). A 5ª Câmara, em casos de atraso relevante e imóvel residencial, manteve ou fixou dano moral (R$ 7.000,00 e R$ 10.000,00 nos dois acórdãos lidos).

    Busca adversa

    Termo: "atraso na entrega" imóvel ("não houve atraso" OR "prazo de tolerância" OR "caso fortuito" OR "força maior"), tribunal TJSP. A página misturou matérias alheias (voo, acidente, energia). No recorte imobiliário, o hit que nega a pretensão indenizatória é o da entrega dentro da tolerância (TJSP, Apelação Cível 1010130-92.2024.8.26.0292); os demais, no mesmo vocabulário, reconhecem o atraso e recusam o fortuito.

    Leitura do conjunto

    Nos acórdãos que a base devolveu, prevalece no TJSP: (i) tolerância de 180 dias só se for clara e destacada; (ii) depois dela, mora da incorporadora, com lucros cessantes presumidos se o comprador permanece no contrato; (iii) não cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes; (iv) juros de obra e IPTU, no período de atraso/antes da posse, a cargo da vendedora; (v) fortuito interno (pandemia genérica, mão de obra, personalização sem prova) não elide a mora. Não se pode dizer que o dano moral nem o percentual (0,5% vs. 1%, e base “contrato” vs. “valor pago”) estejam uniformes.

    Lacunas desta consulta: enunciado oficial das Súmulas 161/164 do TJSP e da “Súmula 966 do STJ” não localizados nas bases oficiais usadas aqui; doutrina licenciada não devolveu passagem útil sobre o tema; a primeira página do TJSP não é censo do tribunal.

    Se quiser, no próximo passo monto um quadro só dos pedidos (manutenção do contrato × resolução × juros de obra × dano moral) para usar em peça, com o recorte do contrato (data da avença e se é anterior à Lei nº 13.786/2018).

  2. 2 Fidelia Rápido web 80 Entrega panorama com fontes oficiais e limites claros, mas faltam dados dos julgados e distinções indenizatórias. 1 de 3 itens 22 confere 16 fontes 55 s

    O TJSP, nas apelações mais recentes desta consulta (setembro de 2026), trata o atraso na entrega de unidade na planta como mora da incorporadora, com CDC e presunção de prejuízo do adquirente. A linha se alinha aos Temas do STJ que a corte estadual aplica.

    Mora e prazo. Cláusula de tolerância genérica ou prazo atrelado ao financiamento costuma ser afastada. Caso fortuito e força maior (pandemia, escassez de mão de obra, personalização da unidade) só excluem a mora se comprovados; a 38ª Câmara, na TJSP, Apelação Cível 1005039-83.2024.8.26.0045, afirmou que escassez de mão de obra é risco da atividade e citou a Súmula 161 do próprio TJSP (enunciado não lido nesta consulta). A 3ª Câmara, na TJSP, Apelação Cível 1040906-15.2024.8.26.0506, discutiu cláusula de prorrogação genérica e vínculo do termo ao financiamento.

    Lucros cessantes. O prejuízo do comprador é presumido. O percentual mensal oscila, em geral, entre 0,5% e 1% sobre o valor do contrato (ou do imóvel) atualizado, pro rata die, até a posse. Exemplos: 0,5% na TJSP, Apelação Cível 1005039-83.2024.8.26.0045; 1% na TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576 e, a pedido da compradora, na TJSP, Apelação Cível 1001557-11.2024.8.26.0019.

    Cláusula penal e lucros cessantes. A 5ª Câmara, na TJSP, Apelação Cível 1016453-43.2024.8.26.0477, vedou a cumulação de multa moratória com lucros cessantes (bis in idem), em linha com o STJ, Tema 970, REsp 1635428: cláusula penal moratória equivalente ao locativo, em regra, não se acumula com lucros cessantes. Se a multa está só no polo do comprador, o STJ, Tema 971, REsp 1614721 autoriza usá-la como parâmetro da indenização do vendedor.

    Juros de obra. Depois do prazo contratual (com tolerância), o TJSP tem determinado o ressarcimento dos juros de obra / taxa de evolução, até as chaves ou, conforme o acórdão, até o habite-se — TJSP, Apelação Cível 1028914-07.2025.8.26.0576, TJSP, Apelação Cível 1018392-39.2024.8.26.0451, TJSP, Embargos de Declaração Cível 1022587-67.2024.8.26.0451. No Minha Casa, Minha Vida, o STJ, Tema 996, REsp 1729593 afirma ilicitude da cobrança após o prazo (com tolerância), prejuízo presumido na forma de aluguel e substituição do indexador setorial pelo IPCA, salvo se mais gravoso.

    Dano moral. Não é automático. Há configuração quando o atraso é relevante e o caso concreto o justifica (TJSP, Apelação Cível 1016453-43.2024.8.26.0477, R$ 7.000,00 na origem; TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576). Outros acórdãos recusam ou deixam a verba em aberto.

    Outros recortes do STJ. Prescrição decenal da restituição de comissão de corretagem em resolução por atraso: STJ, Tema 1099, REsp 1897867. Corretor, em regra, não responde pelo atraso da construtora, salvo envolvimento na incorporação, grupo econômico ou desvio patrimonial: STJ, Tema 1173, REsp 2008542.

    A busca no TJSP desta página não filtra nem ordena por data na origem; o recorte temporal foi conferido só nestes acórdãos. Não é panorama estatístico de todas as câmaras. Se quiser, recorto por câmara, por percentual de lucros cessantes ou por dano moral.

  3. 3 JusRatio MCP conector + Claude Sonnet 5.5 78 Traz acórdãos identificados com links oficiais, mas só contempla Tema 970. 1 de 3 itens 12 confere, 6 fora da conferência 0 fontes 1 min 55 s

    O TJSP trata o atraso na entrega de imóvel na planta como inadimplemento da incorporadora e, em regra, condena a construtora a indenizar o adquirente. As Súmulas 159 a 164 do tribunal fixam as balizas. A tolerância de até 180 dias é válida se a cláusula for expressa, clara e inteligível. Vencido esse prazo, o prejuízo do comprador é presumido e cabem lucros cessantes. Isso vale mesmo sem prova de que o imóvel seria alugado. O ponto mais controvertido é o dano moral, em que as câmaras oscilam.

    Tolerância e mora. A Súmula 164/TJSP dispõe que "é válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível" (Súmula 164/TJSP). O art. 43-A da Lei 4.591 reforça a regra ao exigir pactuação clara e destacada (Lei 4.591, art. 43-A). Os acórdãos seguem essa linha:

    Excludentes e cláusulas condicionantes. Não são aceitas como caso fortuito ou força maior as chuvas em excesso, a falta de mão de obra, o aquecimento do mercado, o embargo da obra e os entraves administrativos (Súmula 161/TJSP). Segundo a súmula, essas justificativas são "res inter alios acta" em relação ao adquirente (Súmula 161/TJSP). A 10ª Câmara considerou que a cláusula que condiciona a conclusão da obra ao financiamento bancário gera incerteza e desvantagem exagerada ao adquirente. Por isso, ela não serve para fixar o prazo de entrega (TJSP, 1024698-88.2016.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J.B. Paula Lima, j. 08/06/2020, DJe 08/06/2020). Esse é o mesmo entendimento do Tema 996/STJ, que veda vincular o prazo ao financiamento ou a outro negócio, exceto pelo acréscimo da tolerância (Tema Repetitivo 996/STJ).

    Lucros cessantes e multa. A Súmula 162/TJSP presume o prejuízo do adquirente e admite a condenação da vendedora por lucros cessantes "independentemente da finalidade do negócio" (Súmula 162/TJSP). O Tema 996/STJ tem a mesma orientação: o prejuízo é presumido e a indenização corresponde a aluguel mensal de imóvel assemelhado, até a disponibilização da posse (mesma fonte do Tema 996). A 2ª Câmara aplicou a tese e fixou os lucros cessantes até a entrega das chaves (TJSP, 1001167-90.2025.8.26.0347, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Hertha Helena de Oliveira, j. 25/11/2025, DJe 25/11/2025).

    Sobre a multa contratual, a Súmula 159/TJSP afasta a condenação da vendedora em multa ajustada só para a mora do comprador, nem por equidade (Súmula 159/TJSP). Em acórdão de 2020, a 8ª Câmara admitiu a inversão da cláusula penal, mas não a cumulou com lucros cessantes, seguindo o Tema 970/STJ (TJSP, 1001802-57.2016.8.26.0292, 8ª Câmara de Direito Privado, Rel. Theodureto Camargo, j. 21/08/2020, DJe 21/08/2020). O Tema 970 afasta a cumulação quando a cláusula penal moratória é equivalente ao valor locativo (Tema Repetitivo 970/STJ). A cumulação só é admitida, em regra, quando a multa é insuficiente para cobrir o dano presumido. Esse critério aparece em acórdão do STJ que mencionou o Tema 970 (STJ, AgInt nos EDcl nos EDcl no REsp 2171904, TERCEIRA TURMA, Rel. HUMBERTO MARTINS, j. 25/08/2025, DJEN 28/08/2025). Além disso, a Súmula 163/TJSP diz que o atraso não cessa a correção monetária do saldo devedor, mas apenas os encargos contratuais (Súmula 163/TJSP).

    Dano moral. Não há súmula do TJSP sobre o tema. Entre os acórdãos recuperados, a 2ª Câmara afastou o dano moral e manteve só os lucros cessantes (mesmo acórdão de 25/11/2025, Rel. Hertha Helena de Oliveira). No STJ, uma ementa da Terceira Turma menciona "dano moral in re ipsa" no atraso (STJ, REsp 2163035, TERCEIRA TURMA, Rel. MOURA RIBEIRO, j. 09/12/2025, DJEN 12/12/2025). O resultado depende da câmara e das circunstâncias, como a extensão do atraso e a prova de abalo concreto. Não trate o dano moral como automático nem como sempre afastado.

    Atraso que não existe. Quando o prazo contratual é contado do financiamento e a entrega ocorre dentro dele, o TJSP rejeita a pretensão. A 5ª Câmara julgou improcedente ação com prazo de 30 meses contados da assinatura do financiamento (TJSP, 1010610-02.2023.8.26.0229, 5ª Câmara de Direito Privado, Rel. Olavo Paula Leite Rocha, j. 21/07/2026, DJe 21/07/2026). Isso contrasta com a 10ª Câmara acima. Pelas ementas, parecem ser situações fáticas distintas, mas convém ler os inteiros teores antes de invocar um dos julgados.

    Limites desta pesquisa

    Os acórdãos recuperados são orientativos: nenhum é precedente qualificado. As súmulas do TJSP têm observância qualificada, mas só no âmbito do próprio tribunal. Um dos julgados é de Turma Recursal dos Juizados Especiais e não foi usado como fundamento, porque não vincula a justiça comum e não admite recurso especial (Súmula 203/STJ). O Tema 996/STJ foi fixado em contratos do Programa Minha Casa, Minha Vida. A extensão dele a outros contratos é feita na prática, mas confira a aplicabilidade ao seu caso. A pesquisa não verificou a aplicação temporal do art. 43-A da Lei 4.591 (indenização de 1% ao mês) a contratos anteriores à lei. Também não confirmou a tese de dano moral nos inteiros teores. Para essa questão, recomendo uma busca dirigida por câmara ou período.

    Fontes

    Próxima ação: informe a câmara, o período e as datas do contrato, para que eu faça uma busca dirigida sobre dano moral e sobre a aplicação da Lei 13.786/2018.

  4. 4 ChatGPT modelo geral, sem conector jurídico 73 Panorama correto com dois acórdãos de 2026 e os temas do STJ, mas faltam relatores e a Súmula 543. 1 de 3 itens 6 confere, 2 fora da conferência 7 fontes 47 s

    O TJSP vem adotando uma linha bastante estável nos casos de atraso na entrega de imóvel adquirido na planta: ultrapassado o prazo contratual, já incluído eventual período de tolerância válido, fica caracterizada a mora da incorporadora, com consequências patrimoniais para o comprador.

    Os pontos que aparecem com mais frequência nos julgados recentes são:

    • Prazo de tolerância de até 180 dias: em regra, é considerado válido quando previsto de forma expressa, clara e inteligível no contrato. Essa orientação está consolidada na Súmula 164 do TJSP. TJSP+1
    • Lucros cessantes pela privação do imóvel: o TJSP entende que o atraso gera prejuízo presumido ao comprador pela impossibilidade de usar ou alugar o bem. A Súmula 162 prevê essa indenização e há julgados fixando-a, frequentemente, em torno de 0,5% do valor do imóvel por mês de atraso, embora o percentual dependa do contrato e do caso concreto. TJSP+1
    • Termo final: normalmente a indenização vai até a efetiva disponibilização da posse ou entrega das chaves, e não simplesmente até a expedição do habite-se. A Súmula 160 do TJSP segue essa lógica. E-SAJ
    • Multa contratual e lucros cessantes: não se admite, em regra, receber os dois quando a cláusula penal moratória já desempenha função equivalente à indenização pelo atraso. É aplicação direta do Tema 970 do STJ. STJ+1
    • Multa prevista apenas contra o comprador: pode ser utilizada como parâmetro contra a incorporadora, mediante adequação judicial, conforme o Tema 971 do STJ. Processo STJ
    • Juros de obra/taxa de evolução: após o fim do prazo contratual acrescido da tolerância, o TJSP tende a considerar indevida a transferência desse custo ao comprador durante o período de mora da construtora. TJSP+1
    • Dano moral: aqui o TJSP é mais restritivo. O simples atraso, isoladamente, normalmente é tratado como inadimplemento contratual e não gera dano moral automaticamente. Exige-se alguma circunstância excepcional além do atraso. É o que decidiram, por exemplo, a 3ª Câmara em janeiro de 2026 e a 6ª Câmara em maio de 2026. E-SAJ+1
    • Pandemia, falta de mão de obra, materiais ou entraves administrativos: em decisões recentes, essas alegações não têm sido aceitas automaticamente como força maior. O Tribunal frequentemente as enquadra como riscos próprios da atividade da incorporadora, salvo prova concreta de circunstância excepcional que tenha efetivamente impedido a obra. E-SAJ+1

    Um exemplo bem recente é a Apelação 1006793-75.2024.8.26.0428, julgada pela 6ª Câmara de Direito Privado em 12 de maio de 2026. O TJSP reconheceu que, ultrapassado o prazo contratual mais a tolerância, havia mora da incorporadora e eram devidas multa e indenização pelos danos materiais comprovados; por outro lado, afastou o dano moral por ausência de circunstância excepcional. E-SAJ

    Outro exemplo é a Apelação 1012292-75.2025.8.26.0114, julgada pela 3ª Câmara em 21 de janeiro de 2026. O Tribunal manteve lucros cessantes pelo atraso e rejeitou como excludentes genéricas a pandemia, crise econômica, falta de materiais e mão de obra, mas novamente afastou o dano moral. E-SAJ

    Em termos práticos, portanto, a linha predominante no TJSP hoje é: atraso além da tolerância → responsabilidade objetiva da incorporadora + indenização pela indisponibilidade do imóvel; dano moral somente em situações qualificadas. A forma e o valor da indenização variam bastante conforme a redação do contrato, especialmente depois da Lei 13.786/2018.

    Se você quiser, posso fazer uma pesquisa mais cirúrgica e levantar 10 a 15 acórdãos do TJSP de 2025 e 2026, organizados por Câmara, com número do processo, relator, data, tempo de atraso, percentual dos lucros cessantes e se houve ou não dano moral.

  5. 5 Jusfy web 71 Apresenta julgados recentes com links, mas omite câmaras e amplia indevidamente a responsabilidade das corretoras. 0 de 3 itens 9 confere, 1 fora da conferência 0 fontes 32 s

    O Tribunal de Justiça de São Paulo possui posicionamento consolidado acerca do atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, estruturado sobre os seguintes pontos práticos:

    1. Danos materiais e lucros cessantes (privação do uso):
      Configurada a mora da vendedora/incorporadora após o término do prazo de entrega (incluindo o prazo de tolerância de 180 dias), é devida a reparação material ao comprador. Essa indenização pode se dar pelo ressarcimento de aluguéis efetivamente comprovados no período de atraso [1], pela indenização mensal fixada com base no valor do imóvel (ex.: 0,5% ao mês) [2] ou pela incidência dos parâmetros da Lei nº 13.786/2018 (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) para contratos celebrados sob sua vigência [3]. Não se admite, contudo, a cumulação de lucros cessantes com a inversão da cláusula penal moratória [5].

    2. Juros de obra:
      É indevido o repasse ou a cobrança de taxa de evolução de obra ("juros de obra") ao adquirente durante o período de mora atribuível exclusivamente à construtora, cabendo o devido ressarcimento [2], [3], [5].

    3. Solidariedade da cadeia de fornecimento:
      Empresas parceiras, corretoras ou que integrem conjuntamente o empreendimento e a cadeia de consumo respondem de forma solidária pelos prejuízos causados ao consumidor (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC) [3].

    4. Danos morais:
      A jurisprudência do TJSP adota a premissa de que o mero inadimplemento contratual ou atrasos não excessivos não ensejam reparação por danos morais [1], [2], [5]. A indenização extrapatrimonial somente é reconhecida em circunstâncias qualificadas, tais como atrasos desmedidos (superiores a dois anos), falta total de perspectiva de conclusão ou quando associados a outros gravames, como a negativação indevida do nome do comprador [3].

    Julgados do TJSP

    DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA CORRÉ DESPROVIDO. I – Caso em Exame: 1. Apelações interpostas pelos autores e por uma das corrés contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente do atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento dos juros de obra. II -Questão em discussão: Discute-se: (i) a legitimidade passiva da corré Impper; (ii) o percentual dos lucros cessantes; (iii) o termo inicial da mora; (iv) a responsabilidade solidária das rés; (v) a restituição da taxa de atribuição; e (vi) a configuração dos danos morais. III – Razões de Decidir: 3. A corré Impper integra a cadeia de fornecimento do empreendimento, respondendo solidariamente perante os consumidores, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. 4. Contrato celebrado em 25/02/2021, após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Lucros cessantes devidos no percentual de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, inclusive mediante financiamento, conforme o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. 5. Mora configurada desde agosto de 2023, após o término do prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias. Mantido o ressarcimento dos juros de obra cobrados durante o atraso. 6. Danos morais configurados diante do atraso superior a dois anos, da ausência de previsão para conclusão da obra e da negativação dos adquirentes. Indenização fixada em R$ 5.000,00. IV – Dispositivo e Tese: Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso da corré não provido. Tese de julgamento: Nos contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018, os lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel devem observar o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. As empresas integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente. A taxa de atribuição não pode ser repassada ao consumidor. O atraso excessivo, associado à negativação indevida, configura dano moral. (TJSP — Processo 1003029-77.2025.8.26.0127, Rel. Des. Vitor Frederico Kümpel, j. 18/09/2026) [3]

    COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA INCORPORADORA CONFIGURADA. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO REGISTRAL E FORNECIMENTO DE DOCUMENTOS PARA VIABILIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM ALUGUEL DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. ATRASO NÃO EXCESSIVO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame Ação de obrigação de fazer em que os autores alegam atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, pleiteando a entrega das chaves, anulação de cobranças indevidas e indenizações por danos morais e materiais. Sentença de improcedência dos pedidos. Recurso dos autores buscando reconhecimento de falha na prestação de serviços e indenizações. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em (i) atraso na entrega do imóvel e (ii) pretensões indenizatórias decorrentes desse atraso. III. Razões de Decidir O inadimplemento da incorporadora foi evidenciado pelo atraso na entrega do imóvel, não sendo imputável aos compradores, que dependiam de documentação da vendedora para liberação de financiamento. A indenização por danos materiais é cabível, pois os autores comprovaram despesas com aluguel durante o período de atraso. O pedido de indenização por danos morais não foi acolhido, pois o atraso não foi excessivo a ponto de causar abalo emocional. IV. Dispositivo Recurso parcialmente provido. (TJSP — Processo 1109101-09.2024.8.26.0100, Rel. Des. Enéas Costa Garcia, j. 18/09/2026) [1]

    Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra por culpa exclusiva da vendedora. "Juros de obra" que não podem ser exigidos do comprador no período de atraso. Rés que justificam o atraso pela invasão ilegal do imóvel vinculado ao empreendimento. Justificativa rejeitada. Pedido de substituição do índice de correção monetária previsto no contrato pelo IPCA. Indeferimento. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do contrato. Indenização pela privação do uso, arbitrada no valor mensal equivalente a 0,5% do preço do imóvel. Dano moral não configurado. Ação parcialmente procedente. Recurso do Autor desprovido e parcialmente provido o das Rés. (TJSP — Processo 1015446-16.2024.8.26.0477, Rel. Des. Pedro Baccarat, j. 18/09/2026) [2]

    DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em Exame Recurso de apelação interposto pelo autor contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação para condenar a ré ao reembolso dos valores pagos a título de IPTU antes da posse. O autor busca a reforma da sentença alegando cerceamento de defesa e pleiteia a repetição em dobro dos juros de obra, indenização por lucros cessantes, inversão da cláusula penal moratória, reparação por danos morais e multa por ato atentatório à dignidade da justiça. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em: (i) aferir a eventual mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) legalidade da cobrança de juros de obra; (iii) cabimento de lucros cessantes; (iv) possibilidade de inversão da cláusula penal moratória; (v) caracterização de danos morais; (vi) imposição de sanção por ausência à audiência de conciliação. III. Razões de Decidir Rejeita-se a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, pois a produção de provas adicionais não era necessária. A mora da construtora é reconhecida, sendo devida a indenização por lucros cessantes. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes. A cobrança de juros de obra após a entrega das chaves é indevida. Não há danos morais configurados. A ausência à audiência de conciliação justifica a aplicação de multa. IV. Dispositivo e Tese RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tese de julgamento: 1. A mora da construtora justifica a indenização por lucros cessantes. 2. A cobrança de juros de obra após a entrega das chaves é indevida. Legislação Citada: Código de Processo Civil, arts. 370, 355, 334, § 8º; Código de Defesa do Consumidor, arts. 42, 47, 51; Código Civil, art. 884; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A. Jurisprudência Citada: TJSP, Súmula 162; TJSP, Apelação Cível 1009498-33.2015.8.26.0405; TJSP, Apelação Cível 1021049-08.2017.8.26.0577; STJ, EREsp 1.341.138/SP; STJ, REsp 1.635.428/SC. (TJSP — Processo 1006001-65.2024.8.26.0576, Rel. Des. Olavo Paula Leite Rocha, j. 18/09/2026) [5]

    Links oficiais dos julgados citados

    [1] TJSP — Processo 1109101-09.2024.8.26.0100 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20963928&cdForo=0
    [2] TJSP — Processo 1015446-16.2024.8.26.0477 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20964227&cdForo=0
    [3] TJSP — Processo 1003029-77.2025.8.26.0127 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20964538&cdForo=0
    [5] TJSP — Processo 1006001-65.2024.8.26.0576 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20963737&cdForo=0

  6. 6 MinutaIA web 64 Traz ementa oficial bem identificada, mas os julgados são antigos e faltam os precedentes do STJ. 0 de 3 itens 4 confere, 1 fora da conferência 3 fontes 52 s

    O Tribunal de Justiça de São Paulo possui jurisprudência pacificada sobre o atraso na entrega de imóveis na planta, orientada pelas súmulas do próprio tribunal e pelos temas repetitivos do STJ. Os principais entendimentos dividem-se nos seguintes pontos:

    • Validade do prazo de tolerância: É admitida a cláusula de tolerância de até 180 dias corridos para a entrega do imóvel, desde que expressa e clara no contrato, não se admitindo prorrogações sucessivas ou indeterminadas.
    • Inoponibilidade de fortuito interno: Eventos como escassez de mão de obra, falta de insumos, intempéries climáticas usuais ou atrasos na expedição do habite-se e regularizações cartorárias integram o risco do empreendimento e não afastam a mora da construtora.
    • Lucros cessantes presumidos: Superado o prazo pactuado (incluídos os 180 dias), o dano material decorrente da privação do uso do bem é presumido, sendo devida indenização mensal correspondente ao valor locatício, majoritariamente fixada em 0,5% do valor atualizado do contrato por mês de atraso até a imissão na posse. TJSP, Apelação Cível 1008435-72.2019.8.26.0068, Rel. Benedito Antonio...
    • Taxa de evolução da obra ("juros de obra"): O comprador não responde pelos juros de obra cobrados pelo agente financeiro durante o período de atraso imputável à construtora, devendo a vendedora restituir os montantes desembolsados a esse título. TJSP, Apelação Cível 1052462-48.2023.8.26.0506
    • Dano moral restrito: O TJSP não reconhece dano moral presumido (in re ipsa) pelo simples atraso; a verba exige comprovação de ofensa aos direitos da personalidade ou mora excessiva (comum a fixação de parâmetros superiores a um ou dois anos de mora para configurar o abalo). TJSP, Apelação Cível 1004819-79.2021.8.26.0566
    • Opção por rescisão: Caso o comprador opte pela rescisão em vez da manutenção do negócio, a resolução dá ensejo à restituição integral (100%) e imediata de todos os valores desembolsados, com correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir da citação, vedada qualquer retenção.

    Nesse sentido, a Segunda Câmara de Direito Privado sintetizou esses parâmetros:

    TJSP, Apelação Cível 1004819-79.2021.8.26.0566Abrir fonte

    EMENTA: AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – PRELIMINAR DE PRESCRIÇÃO – INOCORRÊNCIA – Trata-se de ação indenizatória de decorrente de responsabilidade civil contratual por atraso na entrega do imóvel, razão pela qual se aplica o prazo prescricional de 10 (dez) anos previsto no art. 205 do CC – Precedentes do STJ. Preliminar rejeitada.

    AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS POR ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL – ATRASO NA ENTREGA DA OBRA VERIFICADO – No caso concreto, houve atraso na entrega da obra no importe de 7 (sete) meses, já considerado o prazo de prorrogação de 180 (cento e oitenta dias), autorizado pela súmula 164 deste E. Tribunal de Justiça – LUCROS CESSANTES DEVIDOS – A autora possui direito a lucros cessantes decorrentes do atraso na entrega do imóvel, correspondente a 0,5% sobre o valor atualizado do contrato por mês de atraso na entrega do imóvel, independentemente se daria ou não destinação econômica ao lote. Trata-se de entendimento consolidado na súmula 162 do E. TJSP. – DANOS MORAIS NÃO VERIFICADOS – ATRASO INFERIOR A DOIS ANOS – Segundo entendimento pacificado nesta C. Câmara, o atraso inferior a dois anos para entrega de imóvel não é apto a ensejar reparação extrapatrimonial. Considerando que, no caso dos autos, o período de atraso consiste em 07 (sete) meses, não há que se falar em indenização por danos morais. Sentença parcialmente reformada – Recurso parcialmente provido. (TJSP; Apelação Cível 1004819-79.2021.8.26.0566; Relator (a): Fernando Marcondes; Órgão Julgador: 2ª Câmara de Direito Privado; Foro de São Carlos - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 29/03/2023; Data de Registro: 29/03/2023)

  7. 7 Fidelia MCP conector + Claude Sonnet 5.5 64 Síntese ampla e correta, mas sem identificar julgados com dados verificáveis. 1 de 3 itens 29 confere, 3 fora da conferência 0 fontes 40 s

    Atraso na entrega de imóvel na planta: como o TJSP vem decidindo

    A busca por acórdãos recentes trouxe julgados de fev. a set/2026, das Câmaras de Direito Privado. É uma amostra por relevância, com cerca de 10 resultados por consulta. Não é levantamento estatístico e não tenho números de procedência. Pelas ementas, a orientação é estável nos pontos abaixo.

    1. Prazo de entrega e tolerância de 180 dias

    • A cláusula de tolerância de 180 dias é considerada válida. A mora só se configura depois de vencido o prazo contratual mais a tolerância (TJSP, Apelação Cível 1004643-50.2025.8.26.0020; TJSP, Apelação Cível 1022419-41.2024.8.26.0071).
    • Mecanismos que ampliem o prazo além disso são tratados como abusivos. Um exemplo é o prazo adicional de 60 dias (TJSP, Apelação Cível 1005198-46.2023.8.26.0082).
    • O prazo não pode ficar vinculado ao financiamento. Aplica-se o Tema 996/STJ, e prevalece a data do compromisso de compra e venda (TJSP, Apelação Cível 1028570-23.2024.8.26.0071; TJSP, Apelação Cível 1005563-16.2025.8.26.0152).
    • Havendo cláusulas divergentes sobre o prazo, prevalece a interpretação mais favorável ao consumidor, com base no art. 47 do CDC (TJSP, Apelação Cível 1006747-60.2024.8.26.0566).

    2. Excludentes de responsabilidade

    • Pandemia, chuvas, escassez de insumos e mão de obra, demora do habite-se e entraves com concessionária (por exemplo, a ENEL) são tratados como fortuito interno. Ele não afasta a mora. As ementas invocam a Súmula 161 do TJSP (TJSP, Apelação Cível 1014234-65.2024.8.26.0248; TJSP, Apelação Cível 1005563-16.2025.8.26.0152).
    • Alegações genéricas, sem prova de interferência concreta e inevitável no cronograma da obra, são rejeitadas (TJSP, Apelação Cível 1004643-50.2025.8.26.0020).

    3. Lucros cessantes

    • O prejuízo é presumido, com base no Tema 996/STJ e na Súmula 162 do TJSP, conforme as ementas. Isso vale independentemente da finalidade do negócio (TJSP, Apelação Cível 1007121-64.2022.8.26.0625).
    • O percentual mais recorrente é 0,5% ao mês sobre o valor do contrato, tratado como parâmetro da Corte (TJSP, Apelação Cível 1001306-90.2021.8.26.0538; TJSP, Apelação Cível 1034534-86.2025.8.26.0224; TJSP, Apelação Cível 1039333-86.2025.8.26.0576).
    • Há variações no percentual e na base de cálculo:
      • 1% sobre o valor pago (TJSP, Apelação Cível 1014234-65.2024.8.26.0248; TJSP, Apelação Cível 1000939-24.2025.8.26.0248);
      • 0,5% sobre o valor do imóvel (TJSP, Apelação Cível 1013016-02.2024.8.26.0248).
    • Para contratos posteriores à Lei 13.786/2018, acórdãos aplicam o art. 43-A, § 2º, da Lei 4.591/1964. Ele prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, ao adquirente adimplente que mantém o contrato. O texto foi conferido na base (Lei 4.591/1964, art. 43-A) e consta nas ementas (TJSP, Apelação Cível 1022419-41.2024.8.26.0071).
    • Cláusula penal e lucros cessantes não se cumulam. Aplica-se o Tema 970/STJ (TJSP, Apelação Cível 1019890-73.2024.8.26.0451). Quanto ao Tema 971/STJ, a cláusula penal prevista só para o comprador é invertida contra a construtora.

    4. Juros de obra (taxa de evolução da obra)

    • A cobrança após o prazo de entrega, incluída a tolerância, é indevida, e os valores são restituídos (Tema 996/STJ). Isso aparece na maioria dos acórdãos (TJSP, Apelação Cível 1034534-86.2025.8.26.0224; TJSP, Apelação Cível 1002218-89.2025.8.26.0007).
    • A restituição costuma ser simples, por falta de prova de má-fé (TJSP, Apelação Cível 1001068-81.2025.8.26.0069). Em um caso, o pedido de restituição em dobro foi rejeitado na sentença e discutido em apelação (TJSP, Apelação Cível 1039333-86.2025.8.26.0576).
    • Há acórdão que admite substituir o INCC pelo IPCA no saldo devedor durante o atraso (TJSP, Apelação Cível 1005563-16.2025.8.26.0152). Essa substituição consta do Tema 996/STJ, na tese 1.4.

    5. Dano moral: é o ponto mais variável

    A regra é que o atraso, por si só, é mero aborrecimento e não gera dano moral. Ele é reconhecido quando o atraso é longo ou há circunstâncias excepcionais.

    • Rejeitado:
      • atraso de curta duração, sem consequências excepcionais (TJSP, Apelação Cível 1000745-17.2025.8.26.0024);
      • inadimplemento contratual isolado (TJSP, Apelação Cível 1001068-81.2025.8.26.0069);
      • ausência de situação excepcional (TJSP, Apelação Cível 1014234-65.2024.8.26.0248);
      • atraso inferior a um ano (TJSP, Apelação Cível 1013669-71.2015.8.26.0554).
    • Reconhecido:
      • atraso de cerca de 5 anos (TJSP, Apelação Cível 1001306-90.2021.8.26.0538; TJSP, Apelação Cível 1041949-26.2020.8.26.0506);
      • atraso superior a 2 anos, tratado como expressivo (TJSP, Apelação Cível 1000413-11.2023.8.26.0286);
      • atraso de quase 1 ano, com indenização de R$ 10.000,00 (TJSP, Apelação Cível 1007121-64.2022.8.26.0625);
      • imóvel destinado à moradia, com frustração relevante da expectativa (TJSP, Apelação Cível 1004643-50.2025.8.26.0020).
    • Os valores nos acórdãos encontrados ficam em torno de R$ 5.000,00 a R$ 10.000,00 (TJSP, Apelação Cível 1013016-02.2024.8.26.0248 e 1007121-64.2022.8.26.0625).
    • Não há corte temporal uniforme. Como parâmetro, os acórdãos afastam o dano moral para atrasos curtos e o reconhecem a partir de cerca de 1 ano, com mais segurança acima de 2 anos, em geral quando o imóvel é de moradia.

    6. Outros pontos

    • Prescrição: aplica-se o prazo decenal para lucros cessantes e inadimplemento contratual (TJSP, Apelação Cível 1001306-90.2021.8.26.0538; TJSP, Apelação Cível 1001214-91.2022.8.26.0663). Para a restituição da corretagem em caso de resolução por atraso, o STJ fixou prazo decenal no Tema 1099.
    • Legitimidade: há acórdãos com responsabilidade solidária de incorporadora e construtora (TJSP, Apelação Cível 1003029-77.2025.8.26.0127). O Tema 1173/STJ, de out/2025, isenta em regra o corretor de responsabilidade.
    • Competência: em discussões com contrato de financiamento e garantia fiduciária com a CEF, há conflito de competência interna no TJSP (TJSP, Conflito de competência cível 0023358-86.2026.8.26.0000).

    Ressalvas

    • As ementas citam as Súmulas 161, 162 e 164 do TJSP, mas a base de súmulas que consultei não cobre súmulas de TJ. Confira o teor no site do tribunal antes de citar.
    • Os Temas 203, 292, 414 e 455 do STJ estão cancelados ou superados e não devem ser citados como entendimento atual.
    • Os trechos das ementas vêm truncados. Antes de usar qualquer acórdão em peça, leia o inteiro teor pelo link do e-SAJ.
    • Posso refinar a busca por tema, por exemplo distrato, habite-se, imóvel comercial ou investimento, ou por câmara.
  8. 8 Claude modelo geral, sem conector jurídico 62 Resume bem as regras gerais, mas não entrega a documentação dos julgados recentes necessária à pesquisa. 2 de 3 itens 11 confere, 1 fora da conferência 7 fontes 59 s

    O TJSP tem uma jurisprudência bastante consolidada sobre o tema, apoiada em súmulas próprias (editadas em 2014) e nos recursos repetitivos do STJ (Temas 970, 971 e 996). Em linhas gerais, o tribunal é favorável ao comprador. Os pontos centrais são estes:

    Prazo de tolerância. A cláusula de tolerância de até 180 dias é válida, desde que esteja prevista de forma expressa e clara no contrato (Súmula 164). A mora só começa depois de esgotado esse prazo. A Lei do Distrato (Lei 13.786/2018, art. 43-A da Lei 4.591/64) positivou o mesmo limite. Acórdãos recentes seguem aplicando a tolerância de 180 dias com base na Súmula 164. tjsp

    Excludentes de responsabilidade. O tribunal quase nunca as aceita. Pela Súmula 161, chuvas excessivas, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo da obra e entraves administrativos não configuram caso fortuito nem força maior, porque fazem parte do risco da atividade. A pandemia seguiu a mesma linha na maioria dos casos: em decisão de 2026, a construtora alegou pandemia, entraves e clima, e o TJSP rejeitou a tese aplicando a Súmula 161. A alegação costuma ser ainda mais fraca em contratos firmados depois do reconhecimento oficial da pandemia. santosfariajusbrasil

    Habite-se. A expedição do habite-se não afasta a mora se o imóvel não foi efetivamente disponibilizado ao comprador (Súmula 160). O marco relevante é a entrega das chaves.

    Lucros cessantes. São presumidos, independentemente de o comprador querer morar no imóvel ou alugá-lo (Súmula 162 e Tema 996 do STJ). O parâmetro mais comum é 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, por mês de atraso. Em alguns casos o valor é apurado pelo aluguel de mercado, em liquidação. Nos contratos regidos pela Lei do Distrato, o TJSP tem aplicado o art. 43-A, § 2º, que prevê 1% ao mês por atraso, o que torna o cálculo mais objetivo. Há duas ressalvas importantes: jusbrasilsantosfaria

    • A cláusula penal moratória não se cumula com lucros cessantes quando tem valor equivalente ao aluguel (Tema 970). Se a multa for inferior ao valor locativo, admite-se a cumulação, limitada ao prejuízo que exceder a multa. jusbrasil
    • Se o comprador pede a rescisão, a lógica muda. A 4ª Turma do STJ decidiu (REsp 1.881.482/SP) que os lucros cessantes não são presumidos quando o comprador pede a rescisão, e o próprio TJSP já havia negado a cumulação nesse caso. conjur

    Inversão da multa. A antiga Súmula 159 do TJSP, que vedava aplicar à vendedora a multa prevista só contra o comprador, foi superada pelo Tema 971 do STJ. Hoje se admite a inversão da cláusula penal em favor do comprador, mas não cumulada com lucros cessantes.

    Correção monetária e juros de obra. A correção do saldo devedor continua durante a mora, mas cessam os encargos contratuais (Súmula 163). Após o prazo contratual, incluída a tolerância, o INCC é substituído pelo IPCA nas parcelas vincendas, salvo se o IPCA for mais gravoso. Quanto aos juros de obra (taxa de evolução), o TJSP considera a cobrança lícita apenas até a data prevista para a entrega, com devolução simples do que foi pago depois. jusbrasilsantosfaria

    Danos morais. Esse é o ponto menos favorável ao comprador. Seguindo o STJ, o TJSP entende que o simples atraso não gera dano moral presumido. Há acórdãos que concedem lucros cessantes e restituição de juros de obra mas negam o dano moral em atrasos curtos, de poucos meses. A indenização costuma ser reconhecida em atrasos longos (em geral acima de um ano) ou quando há circunstâncias agravantes concretas. jusbrasil

    Rescisão por culpa da vendedora. O comprador tem direito à restituição integral e imediata dos valores pagos, em parcela única (Súmula 543 do STJ e Súmulas 1 a 3 do TJSP), inclusive da comissão de corretagem, conforme o caso.

    Um alerta prático: a data do contrato importa muito, porque contratos anteriores e posteriores à Lei do Distrato (dezembro de 2018) podem ter parâmetros indenizatórios diferentes. Também vale ler com atenção as cláusulas de tolerância e de multa. Não sou advogado, e o resultado de cada caso depende das provas e do contrato, então vale consultar um profissional para a situação concreta.

    Se quiser, posso aprofundar algum desses pontos, como dano moral ou os critérios de cálculo dos lucros cessantes.

  9. 9 Jus IA web 56 Resumo correto das súmulas, mas sem acórdãos verificáveis em fonte oficial. 0 de 3 itens 18 confere, 4 fora da conferência 20 fontes 1 min 8 s

    O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) possui jurisprudência consolidada sobre o atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, consolidada por meio de súmulas temáticas e julgamentos sob a sistemática de recursos repetitivos/IRDR.

    Abaixo estão os principais pontos e diretrizes adotadas pelo tribunal:

    1. Cláusula de tolerância e termo final da entrega
    • Validade do prazo de tolerância (180 dias): É reconhecida a validade do prazo de prorrogação não superior a 180 dias corridos, desde que redigido de forma expressa, clara e inteligível, conforme enunciado na Súmula nº 164 do TJSP 12.
    • Habite-se não afasta a mora: A concessão do auto de conclusão da obra ("habite-se") não encerra a mora da construtora se não coincidir com a efetiva e imediata imissão na posse (entrega das chaves), nos termos da Súmula nº 160 do TJSP 11.
    • Inadmissibilidade de vinculação ao contrato de financiamento: O prazo fixado no compromisso de compra e venda prevalece, sendo abusiva a tentativa de atrelar o início ou termo da entrega à data da assinatura ou liberação de financiamento bancário pelo adquirente.
    2. Fortuito interno e risco da atividade
    • Inadmissibilidade de justificativas habituais: Dificuldades corriqueiras como excesso de chuvas, escassez de mão de obra ou materiais, aquecimento do mercado da construção civil, entraves burocráticos e administrativos ou embargos da obra configuram fortuito interno inerente ao risco do empreendimento (res inter alios acta), não afastando a responsabilidade civil da incorporadora, segundo a Súmula nº 161 do TJSP 13.
    3. Lucros cessantes e indenização pela privação do uso
    4. Juros de obra (Taxa de evolução de obra)
    • Ilicitude do repasse após a mora: É vedado à construtora repassar ao comprador cobranças de "juros de obra", "taxa de evolução de obra" ou encargos assemelhados devidos ao agente financeiro após o término do prazo contratual com a tolerância, cabendo a restituição simples dos valores suportados pelo adquirente no período de atraso, nos moldes do Tema 06 do IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000 julgado pelo TJSP em 2017 3.
    5. Correção monetária e congelamento do saldo devedor
    • Substituição de índice setorial (INCC): O inadimplemento da alienante não interrompe a recomposição monetária do capital, mas obsta a incidência de juros de mora e encargos sobre o saldo devedor. Além disso, cessa a aplicação do INCC (índice da construção civil), devendo este ser substituído por indexadores gerais (como IPCA ou IGP-M), ressalvada a hipótese em que o índice geral for mais gravoso ao consumidor, conforme deliberado pelo TJSP no IRDR 0023203-35.2016.8.26.0000 em 2017 3 e aplicado na Apelação Cível 1026307-83.2024.8.26.0405 em 2025 7.
    6. Indenização por danos morais

    Recomenda-se a conferência dos precedentes e das peculiaridades do contrato e do caso concreto antes da aplicação em peças e pareceres.