Como o TJSP vem decidindo sobre atraso na entrega de imóvel na planta?

Nos acórdãos de setembro de 2026 que a base do TJSP devolveu, o tribunal aplica, de forma reiterada em várias Câmaras de Direito Privado, o quadro do STJ sobre atraso na entrega de imóvel na planta, com alguns pontos em que a própria corte paulista ainda oscila (percentual dos lucros cessantes e dano moral).

Marco legal (contratos posteriores à Lei do Distrato)

A Lei nº 13.786/2018, art. 2º inseriu o art. 43-A na Lei de Incorporações. Pelo art. 43-A da Lei nº 4.591/1964, se pactuado de forma clara e destacada, a entrega em até 180 dias corridos da data prevista para conclusão não autoriza resolução nem penalidade contra o incorporador. Ultrapassado esse prazo, sem culpa do adquirente:

• o comprador pode resolver o contrato, com devolução da integralidade do que pagou e da multa, em até 60 dias corridos; ou
• se permanecer no negócio, faz jus, na entrega, a indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, por mês de atraso, pro rata die;
• essas duas sanções não se cumulam.

O inadimplemento responde também por perdas e danos, juros e correção, nos termos do Código Civil, art. 389 e do art. 402. A parte lesada escolhe entre resolução e cumprimento, em qualquer caso com perdas e danos (Código Civil, art. 475). Cláusula que coloque o consumidor em desvantagem exagerada é nula (CDC, art. 51, IV).

O STJ, ao julgar os Temas 970 e 971, registrou que a Lei nº 13.786/2018 não se aplica a contratos anteriores a ela (Informativo de Jurisprudência do STJ n. 651 (REsp 1.498.484-DF)).

O que o STJ já firmou (e o TJSP vem repetindo)

Tema	Situação	Tese (verbatim)
STJ, Tema 970, REsp 1635428	firme	“A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes.”
STJ, Tema 971, REsp 1614721	firme	“No contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora/incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, deverá ela ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. As obrigações heterogêneas (obrigações de fazer e de dar) serão convertidas em dinheiro, por arbitramento judicial.”
STJ, Tema 996, REsp 1729593	firme	Recorte Minha Casa, Minha Vida (faixas 1, 1,5, 2 e 3): prazo certo de entrega, não atrelado ao financiamento; prejuízo presumido (aluguel de imóvel semelhante até a posse); ilícitos juros de obra após o prazo (com tolerância); indexador setorial do saldo devedor cede ao IPCA, salvo se este for mais gravoso.

Também firmes, em temas conexos: responsabilidade do corretor, em regra, não se estende ao atraso da construtora (STJ, Tema 1173, REsp 2008542); prescrição decenal da repetição de corretagem quando a resolução se funda no atraso (STJ, Tema 1099, REsp 1897867).

Na resolução por culpa da construtora, a restituição das parcelas é imediata e integral (Súmula 543 do STJ). A Quarta Turma do STJ, em linha posterior, distinguiu: se o comprador resolve o contrato, os lucros cessantes não se presumem (interesse negativo); a presunção de aluguéis vale quando se pede o cumprimento com indenização pela mora (Informativo de Jurisprudência do STJ n. 800 (AgInt no REsp 1.881.482-SP)). Informativo é notícia de julgamento; para peça, confira o inteiro teor.

O STF negou repercussão geral ao dano moral pelo atraso: a questão é infraconstitucional (STF, Tema 869 de Repercussão Geral (ARE 927467)). Isso não é tese de mérito.

Não usei como vigente as Controvérsias 203, 292, 414 e 455 do STJ (situação superada/cancelada).

Como o TJSP vem aplicando isso

A busca no TJSP não filtra data na origem; a primeira página veio por relevância e, nesta consulta, concentrada em julgados de setembro de 2026. Não é amostra estatística de todo o acervo.

1. Mora e prazo de 180 dias. A mora só se conta depois do prazo contratual acrescido da tolerância expressa. Entrega dentro desse conjunto: lucros cessantes e dano moral indevidos (TJSP, Apelação Cível 1010130-92.2024.8.26.0292, 5ª Câmara de Direito Privado, 16/09/2026). Entrega depois da tolerância: mora configurada (TJSP, Apelação Cível 1003188-39.2025.8.26.0347, 4ª Câmara, 25/09/2026).

Cláusula de prorrogação genérica (fortuito/força maior sem prazo certo) foi invalidada, com fundamento no CDC, no Tema 996 e na Súmula 164 do TJSP, citada na ementa; o prazo de entrega não pode ficar atrelado ao financiamento (TJSP, Apelação Cível 1040906-15.2024.8.26.0506, 3ª Câmara, 17/09/2026). Dois períodos de 180 dias no mesmo contrato podem ter funções distintas (um para início da contagem da obra, outro de tolerância) e não se somam automaticamente como “360 dias de folga” (TJSP, Apelação Cível 1005039-83.2024.8.26.0045, 38ª Câmara, 17/09/2026).

O texto oficial das Súmulas 161, 162 e 164 do TJSP não veio na consulta aos portais de súmulas. A 5ª Câmara reproduziu a Súmula 162 nestes termos: “Descumprido o prazo para a entrega do imóvel objeto do compromisso de venda e compra, é cabível a condenação da vendedora por lucros cessantes, havendo a presunção de prejuízo do adquirente, independentemente da finalidade do negócio” (TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576). A 38ª Câmara invocou a Súmula 161 para recusar escassez de mão de obra como fortuito (TJSP, Apelação Cível 1005039-83.2024.8.26.0045).

2. Lucros cessantes (quando se pede o cumprimento). Nos acórdãos devolvidos, prevalece a presunção de prejuízo pela privação do uso, inclusive em unidade de investimento/hotelaria. O percentual mais repetido nesta página foi 0,5% ao mês sobre o valor (atualizado) do contrato (3ª, 4ª e 38ª Câmaras). A 5ª Câmara, no mesmo mês, manteve 1% ao mês sobre o valor atualizado do contrato (TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576). Há, portanto, variação de critério entre órgãos, além da base legal do art. 43-A, § 2º (1% do valor pago à incorporadora), que não se confunde com percentual sobre o preço do contrato.

3. Cláusula penal × lucros cessantes. A 5ª Câmara afastou a cumulação, por bis in idem, alinhada ao Tema 970, e manteve só a multa contratual, com dano moral (TJSP, Apelação Cível 1016453-43.2024.8.26.0477, 16/09/2026).

4. Juros de obra, IPTU e prazo certo. A 4ª Câmara manteve ressarcimento de juros de obra no atraso e lucros cessantes de 0,5%, e afirmou que o prazo de entrega deve constar de modo expresso e claro; a ementa cita “Súmula 966 do STJ”, verbo que não localizei no acervo oficial de súmulas do STJ consultado nesta conversa (TJSP, Apelação Cível 1034534-86.2025.8.26.0224). Encargos até a imissão na posse (IPTU e juros de obra) foram atribuídos à incorporadora (TJSP, Apelação Cível 1003188-39.2025.8.26.0347).

5. Fortuito, pandemia e personalização. Pandemia, personalização da unidade e dificuldades “típicas” da construção, sem prova concreta de nexo, não afastaram a mora (TJSP, Apelação Cível 1008234-35.2024.8.26.0576; TJSP, Apelação Cível 1015897-38.2023.8.26.0554, 35ª Câmara, 23/09/2026).

6. Dano moral — há divergência. Não é automático. A 3ª Câmara recusou indenização no mero inadimplemento, sem circunstância excepcional (TJSP, Apelação Cível 1040906-15.2024.8.26.0506); a 35ª Câmara também afastou o dano moral, mesmo com atraso (TJSP, Apelação Cível 1015897-38.2023.8.26.0554). A 5ª Câmara, em casos de atraso relevante e imóvel residencial, manteve ou fixou dano moral (R$ 7.000,00 e R$ 10.000,00 nos dois acórdãos lidos).

Busca adversa

Termo: "atraso na entrega" imóvel ("não houve atraso" OR "prazo de tolerância" OR "caso fortuito" OR "força maior"), tribunal TJSP. A página misturou matérias alheias (voo, acidente, energia). No recorte imobiliário, o hit que nega a pretensão indenizatória é o da entrega dentro da tolerância (TJSP, Apelação Cível 1010130-92.2024.8.26.0292); os demais, no mesmo vocabulário, reconhecem o atraso e recusam o fortuito.

Leitura do conjunto

Nos acórdãos que a base devolveu, prevalece no TJSP: (i) tolerância de 180 dias só se for clara e destacada; (ii) depois dela, mora da incorporadora, com lucros cessantes presumidos se o comprador permanece no contrato; (iii) não cumulação de cláusula penal moratória com lucros cessantes; (iv) juros de obra e IPTU, no período de atraso/antes da posse, a cargo da vendedora; (v) fortuito interno (pandemia genérica, mão de obra, personalização sem prova) não elide a mora. Não se pode dizer que o dano moral nem o percentual (0,5% vs. 1%, e base “contrato” vs. “valor pago”) estejam uniformes.

Lacunas desta consulta: enunciado oficial das Súmulas 161/164 do TJSP e da “Súmula 966 do STJ” não localizados nas bases oficiais usadas aqui; doutrina licenciada não devolveu passagem útil sobre o tema; a primeira página do TJSP não é censo do tribunal.

Se quiser, no próximo passo monto um quadro só dos pedidos (manutenção do contrato × resolução × juros de obra × dano moral) para usar em peça, com o recorte do contrato (data da avença e se é anterior à Lei nº 13.786/2018).

O TJSP construiu, ao longo dos últimos anos, um entendimento bastante consolidado e alinhado às teses repetitivas do STJ sobre o tema, cuja base normativa está na Lei 4.591/1964, que após a reforma promovida pela Lei 13.786/2018 passou a prever expressamente que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data contratualmente estipulada, desde que pactuado de forma clara e destacada, não configura resolução nem penalidade (Lei 4.591, art. 43-A). Esse mesmo dispositivo fixa que, ultrapassado esse prazo, é devida ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor pago à incorporadora por mês de atraso, vedada a cumulação dessa multa com a decorrente da resolução contratual (Lei 4.591, art. 43-A, §§ 2º e 3º).

A primeira questão enfrentada pelo Tribunal paulista é a validade da própria cláusula de tolerância. A Corte pacificou, através da Súmula 164, que "é válido o prazo de tolerância não superior a cento e oitenta dias, para entrega de imóvel em construção, estabelecido no compromisso de venda e compra, desde que previsto em cláusula contratual expressa, clara e inteligível", entendimento reproduzido em julgados recentes das Câmaras de Direito Privado, como a apelação relatada pela Desembargadora Maria Salete Corrêa Dias (TJSP, 1005470-93.2021.8.26.0281, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 23/09/2022, DJe 23/09/2022 · Copiar ementa) e na apelação de 2020 relatada pelo Desembargador J.B. Paula Lima, que também assentou não ser válida cláusula que condiciona a conclusão da obra à obtenção de financiamento bancário, por colocar o adquirente em desvantagem exagerada (TJSP, 1024698-88.2016.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J.B. Paula Lima, j. 08/06/2020, DJe 08/06/2020 · Copiar ementa). O próprio STJ confirma essa validade, condicionada à clareza da informação ao consumidor e à limitação a 180 dias corridos (AgInt no AREsp 1.957.756/STJ, QUARTA TURMA, Rel. Min. Raul Araújo, j. 14/03/2022, DJe 05/04/2022 · STJ, AgInt no AREsp 1957756, QUARTA TURMA, Rel. RAUL ARAÚJO, j. 14/03/2022, DJe 05/04/2022 · Copiar ementa; STJ, AgInt no AREsp 1419022, QUARTA TURMA, Rel. ANTONIO CARLOS FERREIRA, j. 06/10/2020, DJe 09/10/2020 · Copiar ementa).

Ultrapassado o prazo de tolerância, o Tribunal não admite que a incorporadora se exima invocando fortuito. A Súmula 161/TJSP dispõe que "não constitui hipótese de caso fortuito ou de força maior a ocorrência de chuvas em excesso, falta de mão de obra, aquecimento do mercado, embargo do empreendimento ou, ainda, entraves administrativos", por configurarem "res inter alios acta" em relação ao adquirente — entendimento reiterado tanto no acórdão da 10ª Câmara relatado pelo Desembargador Araldo Telles, que qualificou entraves burocráticos como risco da própria atividade da incorporadora (TJSP, 10a Camara de Direito Privado, Rel. ARALDO TELLES, j. 19/07/2020), quanto em decisão recentíssima de Turma Recursal que classificou até mesmo a pandemia como fortuito interno inapto a afastar a responsabilidade da construtora (TJSP, 1003479-24.2024.8.26.0428, 5ª Turma Recursal Cível, Rel. Renato Guanaes Simões Thomsen, j. 27/03/2026, DJe 27/03/2026 · Copiar ementa).

Reconhecida a mora, os lucros cessantes são presumidos, dispensada a prova de prejuízo efetivo, nos termos da Súmula 162/TJSP e do Tema 5 fixado em IRDR próprio da Corte paulista, aplicados de forma constante mesmo em processos de Juizado Especial (TJSP, 1042102-28.2021.8.26.0602, 6º Turma, Rel. Adriana Faccini Rodrigues, j. 25/08/2023, DJe 25/08/2023 · Copiar ementa). O STJ confirma essa presunção como tese repetitiva no Tema 996 ("no caso de descumprimento do prazo para a entrega do imóvel, incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar o pagamento de indenização, na forma de aluguel mensal") (STJ, REsp 1729593, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019, Tema 996 · Copiar ementa). Na praxe paulista, o percentual sedimentado para essa indenização é de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, reiterado tanto em acórdãos de Câmara quanto em decisões recentes de Turma Recursal (TJSP, 1005470-93.2021.8.26.0281, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 23/09/2022, DJe 23/09/2022; TJSP, 1042102-28.2021.8.26.0602, 6º Turma, Rel. Adriana Faccini Rodrigues, j. 25/08/2023, DJe 25/08/2023).

Um ponto de tensão relevante é a cumulação entre lucros cessantes e cláusula penal moratória. O STJ, no Tema 970, fixou que "a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes" (STJ, REsp 1635428, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019, Tema 970 · Copiar ementa), tese que o TJSP aplica de modo uniforme, afastando a dupla condenação sempre que a multa contratual equivalha ao locativo — como fez a Turma Recursal de Paulínia em março deste ano (TJSP, 1003479-24.2024.8.26.0428, 5ª Turma Recursal Cível, Rel. Renato Guanaes Simões Thomsen, j. 27/03/2026, DJe 27/03/2026) e a 7ª Câmara de Direito Privado em setembro de 2025 (TJSP, 1055470-80.2024.8.26.0576, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. José Rubens Queiroz Gomes, j. 17/09/2025, DJe 17/09/2025). É importante registrar, contudo, que essa vedação comporta exceção: decisão bem recente da Terceira Turma do STJ, de dezembro de 2025, admitiu a cumulação justamente porque a multa fixada não era equivalente ao valor locatício, hipótese em que a regra do Tema 970 não incide (STJ, REsp 2163035, TERCEIRA TURMA, Rel. MOURA RIBEIRO, j. 09/12/2025, DJEN 12/12/2025 · Copiar ementa; STJ, REsp 2059323, TERCEIRA TURMA, Rel. MOURA RIBEIRO, j. 09/12/2025, DJEN 12/12/2025 · Copiar ementa) — de modo que a regra da vedação não é absoluta e depende de exame concreto da equivalência entre a multa e o locativo de mercado.

Correlato a isso está o Tema 971/STJ, que autoriza a inversão em favor do comprador da cláusula penal moratória prevista no contrato apenas para o inadimplemento do adquirente, mediante arbitramento judicial — entendimento aplicado pelo TJSP tanto na apelação relatada pelo Desembargador Araldo Telles (TJSP, 10a Camara de Direito Privado, Rel. ARALDO TELLES, j. 19/07/2020) quanto no acórdão de 2025 já citado da 7ª Câmara (TJSP, 1055470-80.2024.8.26.0576, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. José Rubens Queiroz Gomes, j. 17/09/2025, DJe 17/09/2025).

Quanto aos encargos do período de mora, a Súmula 160/TJSP estabelece que a expedição do habite-se, quando não coincide com a disponibilização física do imóvel, não afasta a mora da vendedora, e o Tema 996/STJ veda a cobrança de "juros de obra" ou encargo equivalente após o termo do prazo de entrega, incluída a tolerância — regra aplicada com precisão pela 10ª Câmara em 2020 (TJSP, 1024698-88.2016.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J.B. Paula Lima, j. 08/06/2020, DJe 08/06/2020) e pela 2ª Câmara em ambos os julgados de Maria Salete Corrêa Dias (TJSP, 1011230-57.2016.8.26.0100, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 06/12/2021, DJe 06/12/2021; TJSP, 1005470-93.2021.8.26.0281, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 23/09/2022, DJe 23/09/2022), impondo ainda a substituição do índice setorial (INCC) pelo IGP-M/IPCA no período de mora quando a cláusula de correção for pouco clara.

Já o dano moral não segue linha uniforme, e aqui há divergência real que deve ser explicitada ao invés de tratada como pacífica: o STJ, no AgInt no AREsp 1.957.756, afastou expressamente a indenização extrapatrimonial, afirmando que "o simples inadimplemento contratual, em razão do atraso na entrega do imóvel, não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável", exigindo prova de circunstância específica (STJ, AgInt no AREsp 1957756, QUARTA TURMA, Rel. RAUL ARAÚJO, j. 14/03/2022, DJe 05/04/2022). Já o TJSP tende a reconhecer o dano moral com maior facilidade quando o atraso é longo ou acompanhado de outros ilícitos (como cobrança indevida de juros), por entender que a situação supera o mero aborrecimento e atinge o direito fundamental à moradia — assim decidiram a 2ª Câmara em mora superior a dois anos (TJSP, 1011230-57.2016.8.26.0100, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 06/12/2021, DJe 06/12/2021), a 10ª Câmara (TJSP, 1024698-88.2016.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J.B. Paula Lima, j. 08/06/2020, DJe 08/06/2020) e a Turma Recursal de Paulínia em 2026 (TJSP, 1003479-24.2024.8.26.0428, 5ª Turma Recursal Cível, Rel. Renato Guanaes Simões Thomsen, j. 27/03/2026, DJe 27/03/2026); já a 7ª Câmara, em 2025, afastou o dano moral no caso concreto apesar de reconhecer o atraso e os lucros cessantes (TJSP, 1055470-80.2024.8.26.0576, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. José Rubens Queiroz Gomes, j. 17/09/2025, DJe 17/09/2025). O próprio precedente recente do STJ de dezembro de 2025 confirma essa linha de exame casuístico, admitindo o dano moral in re ipsa apenas quando "o atraso e suas circunstâncias transcendem o mero aborrecimento" (STJ, REsp 2163035, TERCEIRA TURMA, Rel. MOURA RIBEIRO, j. 09/12/2025, DJEN 12/12/2025).

Fontes

• Lei 4.591, art. 43-A — Incorporações e Condomínios — base legal do prazo de tolerância e da multa de 1% ao mês pós-tolerância.
• Tema Repetitivo/STJ 996 — presunção de prejuízo, vedação a juros de obra e substituição do indexador.
• Súmula 162/TJSP — presunção de lucros cessantes independentemente da finalidade do negócio.
• STJ, REsp 1635428, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. LUIS FELIPE SALOMÃO, j. 22/05/2019, DJe 25/06/2019, Tema 970 — vedação, em regra, de cumular cláusula penal com lucros cessantes.
• STJ, REsp 1729593, SEGUNDA SEÇÃO, Rel. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, j. 25/09/2019, DJe 27/09/2019, Tema 996 — teses sobre prazo certo, vedação a juros de obra e correção monetária pós-atraso.
• STJ, REsp 2163035, TERCEIRA TURMA, Rel. MOURA RIBEIRO, j. 09/12/2025, DJEN 12/12/2025 — exceção à vedação de cumulação quando a multa não equivale ao locativo; dano moral casuístico.
• STJ, REsp 2059323, TERCEIRA TURMA, Rel. MOURA RIBEIRO, j. 09/12/2025, DJEN 12/12/2025 — aplicação conjunta dos Temas 970/971/996.
• STJ, AgInt no AREsp 1957756, QUARTA TURMA, Rel. RAUL ARAÚJO, j. 14/03/2022, DJe 05/04/2022 — validade da tolerância de 180 dias; afastamento do dano moral sem circunstância específica.
• STJ, AgInt no AREsp 1419022, QUARTA TURMA, Rel. ANTONIO CARLOS FERREIRA, j. 06/10/2020, DJe 09/10/2020 — validade da cláusula de tolerância e lucros cessantes presumidos.
• STJ, AgInt no REsp 1735131, QUARTA TURMA, Rel. RAUL ARAÚJO, j. 08/10/2019, DJe 21/10/2019 — inversão da cláusula penal em desfavor da vendedora.
• TJSP, 1003479-24.2024.8.26.0428, 5ª Turma Recursal Cível, Rel. Renato Guanaes Simões Thomsen, j. 27/03/2026 — fortuito interno (inclusive pandemia); vedação de cumulação; dano moral mantido.
• TJSP, 10a Camara de Direito Privado, Rel. ARALDO TELLES, j. 19/07/2020 — Súmula 164, inversão da cláusula penal (Tema 971), lucros cessantes de 0,5% ao mês.
• TJSP, 1024698-88.2016.8.26.0100, 10ª Câmara de Direito Privado, Rel. J.B. Paula Lima, j. 08/06/2020 — nulidade de cláusula vinculada a financiamento; dano moral reconhecido.
• TJSP, 1005470-93.2021.8.26.0281, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 23/09/2022 — Súmulas 160/161/162/164 aplicadas em conjunto.
• TJSP, 1055470-80.2024.8.26.0576, 7ª Câmara de Direito Privado, Rel. José Rubens Queiroz Gomes, j. 17/09/2025 — Temas 970/971; dano moral afastado no caso concreto.
• TJSP, 1011230-57.2016.8.26.0100, 2ª Câmara de Direito Privado, Rel. Maria Salete Corrêa Dias, j. 06/12/2021 — dano moral por mora prolongada e cobrança indevida de juros.
• TJSP, 1042102-28.2021.8.26.0602, 6º Turma, Rel. Adriana Faccini Rodrigues, j. 25/08/2023 — controle estrito do alcance da cláusula de tolerância pactuada.

Limites desta pesquisa

Dois dos quinze acórdãos localizados são de Turma Recursal de Juizado Especial — não vinculam a Justiça comum e contra eles não cabe recurso especial, por força da Súmula 203/STJ; são úteis se a causa tramitar em Juizado, mas devem ceder a precedentes de Câmara quando a demanda correr na justiça comum. Fora isso, é importante observar que a jurisprudência sobre cumulação de multa com lucros cessantes e sobre dano moral não é uniforme: a regra geral do Tema 970/STJ cede a exame concreto sobre a equivalência da multa ao locativo, e o reconhecimento do dano moral depende de circunstâncias do caso, variando entre as Câmaras do próprio TJSP.

Para uma peça concreta, o próximo passo é verificar no contrato o valor exato da cláusula penal moratória e compará-lo ao locativo de mercado da região, pois esse dado definirá se a tese aplicável é a vedação geral do Tema 970 ou a exceção mais recente do REsp 2.163.035.

O Tribunal de Justiça de São Paulo possui posicionamento consolidado acerca do atraso na entrega de imóveis adquiridos na planta, estruturado sobre os seguintes pontos práticos:

1. Danos materiais e lucros cessantes (privação do uso):
   Configurada a mora da vendedora/incorporadora após o término do prazo de entrega (incluindo o prazo de tolerância de 180 dias), é devida a reparação material ao comprador. Essa indenização pode se dar pelo ressarcimento de aluguéis efetivamente comprovados no período de atraso [1], pela indenização mensal fixada com base no valor do imóvel (ex.: 0,5% ao mês) [2] ou pela incidência dos parâmetros da Lei nº 13.786/2018 (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964) para contratos celebrados sob sua vigência [3]. Não se admite, contudo, a cumulação de lucros cessantes com a inversão da cláusula penal moratória [5].

2. Juros de obra:
   É indevido o repasse ou a cobrança de taxa de evolução de obra ("juros de obra") ao adquirente durante o período de mora atribuível exclusivamente à construtora, cabendo o devido ressarcimento [2], [3], [5].

3. Solidariedade da cadeia de fornecimento:
   Empresas parceiras, corretoras ou que integrem conjuntamente o empreendimento e a cadeia de consumo respondem de forma solidária pelos prejuízos causados ao consumidor (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC) [3].

4. Danos morais:
   A jurisprudência do TJSP adota a premissa de que o mero inadimplemento contratual ou atrasos não excessivos não ensejam reparação por danos morais [1], [2], [5]. A indenização extrapatrimonial somente é reconhecida em circunstâncias qualificadas, tais como atrasos desmedidos (superiores a dois anos), falta total de perspectiva de conclusão ou quando associados a outros gravames, como a negativação indevida do nome do comprador [3].

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Julgados do TJSP

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES. LEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA. DANOS MORAIS. RECURSO DOS AUTORES PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DA CORRÉ DESPROVIDO. I – Caso em Exame: 1. Apelações interpostas pelos autores e por uma das corrés contra sentença que julgou parcialmente procedente ação indenizatória decorrente do atraso na entrega de imóvel, condenando as rés ao pagamento de lucros cessantes e ao ressarcimento dos juros de obra. II -Questão em discussão: Discute-se: (i) a legitimidade passiva da corré Impper; (ii) o percentual dos lucros cessantes; (iii) o termo inicial da mora; (iv) a responsabilidade solidária das rés; (v) a restituição da taxa de atribuição; e (vi) a configuração dos danos morais. III – Razões de Decidir: 3. A corré Impper integra a cadeia de fornecimento do empreendimento, respondendo solidariamente perante os consumidores, nos termos dos arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC. 4. Contrato celebrado em 25/02/2021, após a vigência da Lei nº 13.786/2018. Lucros cessantes devidos no percentual de 1% ao mês sobre o valor efetivamente pago, inclusive mediante financiamento, conforme o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. 5. Mora configurada desde agosto de 2023, após o término do prazo contratual acrescido da tolerância de 180 dias. Mantido o ressarcimento dos juros de obra cobrados durante o atraso. 6. Danos morais configurados diante do atraso superior a dois anos, da ausência de previsão para conclusão da obra e da negativação dos adquirentes. Indenização fixada em R$ 5.000,00. IV – Dispositivo e Tese: Recurso dos autores parcialmente provido. Recurso da corré não provido. Tese de julgamento: Nos contratos celebrados após a Lei nº 13.786/2018, os lucros cessantes pelo atraso na entrega do imóvel devem observar o art. 43-A, § 2º, da Lei nº 4.591/1964. As empresas integrantes da cadeia de fornecimento respondem solidariamente. A taxa de atribuição não pode ser repassada ao consumidor. O atraso excessivo, associado à negativação indevida, configura dano moral. (TJSP — Processo 1003029-77.2025.8.26.0127, Rel. Des. Vitor Frederico Kümpel, j. 18/09/2026) [3]

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA. MORA DA INCORPORADORA CONFIGURADA. NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO REGISTRAL E FORNECIMENTO DE DOCUMENTOS PARA VIABILIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO. RESPONSABILIDADE DA VENDEDORA. DANOS MATERIAIS. RESSARCIMENTO DE DESPESAS COM ALUGUEL DURANTE O PERÍODO DE ATRASO. CABIMENTO. DANOS MORAIS. INOCORRÊNCIA. ATRASO NÃO EXCESSIVO. SENTENÇA REFORMADA EM PARTE. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. I. Caso em Exame Ação de obrigação de fazer em que os autores alegam atraso na entrega de imóvel adquirido na planta, pleiteando a entrega das chaves, anulação de cobranças indevidas e indenizações por danos morais e materiais. Sentença de improcedência dos pedidos. Recurso dos autores buscando reconhecimento de falha na prestação de serviços e indenizações. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em (i) atraso na entrega do imóvel e (ii) pretensões indenizatórias decorrentes desse atraso. III. Razões de Decidir O inadimplemento da incorporadora foi evidenciado pelo atraso na entrega do imóvel, não sendo imputável aos compradores, que dependiam de documentação da vendedora para liberação de financiamento. A indenização por danos materiais é cabível, pois os autores comprovaram despesas com aluguel durante o período de atraso. O pedido de indenização por danos morais não foi acolhido, pois o atraso não foi excessivo a ponto de causar abalo emocional. IV. Dispositivo Recurso parcialmente provido. (TJSP — Processo 1109101-09.2024.8.26.0100, Rel. Des. Enéas Costa Garcia, j. 18/09/2026) [1]

Compromisso de compra e venda de imóvel. Atraso na entrega da obra por culpa exclusiva da vendedora. "Juros de obra" que não podem ser exigidos do comprador no período de atraso. Rés que justificam o atraso pela invasão ilegal do imóvel vinculado ao empreendimento. Justificativa rejeitada. Pedido de substituição do índice de correção monetária previsto no contrato pelo IPCA. Indeferimento. Inexistência de prova inequívoca do desequilíbrio do contrato. Indenização pela privação do uso, arbitrada no valor mensal equivalente a 0,5% do preço do imóvel. Dano moral não configurado. Ação parcialmente procedente. Recurso do Autor desprovido e parcialmente provido o das Rés. (TJSP — Processo 1015446-16.2024.8.26.0477, Rel. Des. Pedro Baccarat, j. 18/09/2026) [2]

DIREITO CIVIL. APELAÇÃO. COMPRA E VENDA. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. PARCIAL PROVIMENTO. I. Caso em Exame Recurso de apelação interposto pelo autor contra sentença que julgou parcialmente procedente a ação para condenar a ré ao reembolso dos valores pagos a título de IPTU antes da posse. O autor busca a reforma da sentença alegando cerceamento de defesa e pleiteia a repetição em dobro dos juros de obra, indenização por lucros cessantes, inversão da cláusula penal moratória, reparação por danos morais e multa por ato atentatório à dignidade da justiça. II. Questão em Discussão A questão em discussão consiste em: (i) aferir a eventual mora da construtora na entrega do imóvel; (ii) legalidade da cobrança de juros de obra; (iii) cabimento de lucros cessantes; (iv) possibilidade de inversão da cláusula penal moratória; (v) caracterização de danos morais; (vi) imposição de sanção por ausência à audiência de conciliação. III. Razões de Decidir Rejeita-se a preliminar de nulidade por cerceamento de defesa, pois a produção de provas adicionais não era necessária. A mora da construtora é reconhecida, sendo devida a indenização por lucros cessantes. A cláusula penal moratória não pode ser cumulada com lucros cessantes. A cobrança de juros de obra após a entrega das chaves é indevida. Não há danos morais configurados. A ausência à audiência de conciliação justifica a aplicação de multa. IV. Dispositivo e Tese RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. Tese de julgamento: 1. A mora da construtora justifica a indenização por lucros cessantes. 2. A cobrança de juros de obra após a entrega das chaves é indevida. Legislação Citada: Código de Processo Civil, arts. 370, 355, 334, § 8º; Código de Defesa do Consumidor, arts. 42, 47, 51; Código Civil, art. 884; Lei nº 4.591/1964, art. 43-A. Jurisprudência Citada: TJSP, Súmula 162; TJSP, Apelação Cível 1009498-33.2015.8.26.0405; TJSP, Apelação Cível 1021049-08.2017.8.26.0577; STJ, EREsp 1.341.138/SP; STJ, REsp 1.635.428/SC. (TJSP — Processo 1006001-65.2024.8.26.0576, Rel. Des. Olavo Paula Leite Rocha, j. 18/09/2026) [5]

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Links oficiais dos julgados citados

[1] TJSP — Processo 1109101-09.2024.8.26.0100 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20963928&cdForo=0
[2] TJSP — Processo 1015446-16.2024.8.26.0477 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20964227&cdForo=0
[3] TJSP — Processo 1003029-77.2025.8.26.0127 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20964538&cdForo=0
[5] TJSP — Processo 1006001-65.2024.8.26.0576 — https://esaj.tjsp.jus.br/cjsg/getArquivo.do?cdAcordao=20963737&cdForo=0